WEG-Verwaltung –
gesetzliche Anforderungen & wichtige Aufgaben nach Wohnungseigentumsrecht
Die WEG-Verwaltung ist ein wichtiger Partner für jede Wohnungseigentümergemeinschaft. Doch hält sich Ihre WEG-Verwaltung exakt an die Gesetze? Prüfen Sie hier, ob Ihre WEG korrekt und sicher verwaltet wird.
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Das rechtliche Minimum für Ihre juristisch einwandfreie WEG-Verwaltung
Die WEG-Verwaltung übernimmt die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Rechtsgrundlagen für die verantwortungsvolle Tätigkeit eines WEG-Verwalters sind die gesetzlichen Vorgaben im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) und insbesondere die in § 27 WEG genannten Aufgaben und Befugnisse begründen eine Vielzahl unterschiedlicher Rechte und Pflichten. Lesen Sie hier, worauf es wirklich ankommt.
WEG-Verwalter: Regelungen im Wohnungseigentumsrecht
In § 20 WEG (Gliederung der Verwaltung) schreibt das Wohnungseigentumsrecht vor, dass die Verwaltung gemeinschaftlichen Eigentums den Wohnungseigentümern (nach §§ 21 bis 25) sowie dem Verwalter (laut §§ 26 bis 28) obliegt. Ist ein Verwaltungsbeirat von der WEG (Wohnungseigentümergemeinschaft) bestellt, gelten für diesen die Regelungen in § 29 WEG.
Im Einzelfall können sich durch Rechtsprechung, Gemeinschaftsordnung (WEG) und Regelungen im WEG-Verwaltervertrag sowie durch Beschluss der Wohneigentümergemeinschaft weitere Aufgaben für den WEG-Verwalter ergeben. Das Wohnungseigentumsgesetz bindet den Verwalter jedoch an die dort geregelten Aufgabenbereiche. Ausschluss oder Einschränkung dieser im Wohnungseigentümergesetz geregelten Aufgaben sind nicht möglich, auch nicht durch Beschluss der Wohungseigentümerversammlung oder bestimmte Passagen im Verwaltervertrag.
Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann bei der Verwalterbestellung für WEG-Gemeinschaftseigentum somit keine gesetzlich vorgegebenen Aufgaben der Verwaltung beschneiden. Im Rahmen der Verwalterbestellung durch die Wohnungseigentümergemeinschaft legt der Verwaltervertrag die Aufgaben des Verwalters fest. Dazu zählen neben den gesetzlich geregelten Vorgaben häufig auch Regelungen zu besonderen Verwalterleistungen sowie zur Verwaltervergütung. Der schuldrechtliche Verwaltervertrag ist grundsätzlich von der Bestellung des Hausverwalters durch Mehrheitsbeschluss in der Eigentümerversammlung zu unterscheiden.
Welche Aufgaben übernimmt der Verwaltungsbeirat?
Per Stimmenmehrheit können die Wohnungseigentümer in der Eigentümerversammlung einen Verwaltungsbeirat bestellen. Drei Wohnungseigentümer bilden ein Gremium aus einem Vorsitzenden sowie zwei Beisitzern. Von dieser Regelung kann nur abgesehen werden, wenn diesbezüglich ein einstimmiger WEG-Beschluss erfolgt ist. In diesem Fall ist auch die Bestellung eines zweiköpfigen Verwaltungsbeirats möglich. Wird dieser eigentlich rechtswidrige Beschluss nicht innerhalb einer bestimmten Frist angefochten, ist der zweiköpfige Beirat von der WEG wirksam bestellt.
Die Beirat-Aufgaben sind in § 29 (WEG-Gesetz) klar definiert. Ein Verwaltungsbeirat besitzt keine Handlungsbefugnis und tritt auch nicht als Vertreter der Eigentümergemeinschaft oder einzelner Eigentümer auf. Er übernimmt lediglich eine beratende Funktion und unterstützt die WEG-Verwaltung bei ihren Aufgaben. Grundsätzlich ist die Bestellung eines Verwaltungsbeirats nicht gesetzlich vorgeschrieben, die Wohnungseigentümergesellschaft ist auch ohne ihn in vollem Umfang funktions- und handlungsfähig.
Ehe durch die WEG-Eigentümerversammlung Beschlüsse zu Rechnungslegungen, Kostenvoranschlägen, dem Wirtschaftsplan der WEG sowie dessen WEG-Abrechnung erfolgen, soll eine Prüfung durch den WEG-Verwaltungsbeirat erfolgen. Das Verwaltungsunternehmen ist ausschließlich der Wohnungseigentümergemeinschaft verpflichtet. Da der Beirat lediglich beratend in Erscheinung tritt, muss der Verwalter den Empfehlungen dieses Gremiums nicht zwingend folgen.
WEG-Verwalter – Aufgaben im Überblick
Von den Eigentümern wird ein Verwalter bestellt, der die umfassende Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums übernimmt. Dies umfasst die rechtliche, technische und kaufmännische Geschäftsführung im gemeinschaftlichen Interesse aller Wohnungseigentümer. Die Sondereigentumsverwaltung der Eigentumswohnungen übernehmen die jeweiligen Eigentümer selbst, die Aufgaben der WEG-Verwaltung fokussieren sich ausschließlich auf die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums.
Der Gesetzgeber nennt umfangreiche Aufgaben, die als unverzichtbare Grundlage einer ordnungsmäßigen Verwaltung dienen. In den folgenden Abschnitten bieten wir Ihnen einen Überblick zu den wichtigsten Befugnissen, Aufgaben und Verpflichtungen der Wohnungseigentumsverwaltung.
Aufgaben und Befugnisse laut § 27 WEG:
- Umsetzen der Beschlüsse der Wohnungseigentümer
- WEG-Verwaltung stellt die Einhaltung der Hausordnung der Eigentümergemeinschaft sicher. Die Eigentümergemeinschaft legt jedoch die Hausordnung sowie mögliche Änderungen durch Beschluss selbst fest.
- Durchführung von Maßnahmen für die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums
- Verwaltung der gemeinschaftlichen Gelder wie Tilgungsbeiträge und Hypothekenzinsen, Lasten- und Kostenbeiträge etc.
- Entgegennahme von Zustellungen und Willenserklärungen, sofern diese an alle Wohnungseigentümer von einzelnen Wohneigentumsanlagen gerichtet sind
- Maßnahmen ergreifen zur Wahrung von Fristen oder zur Abwendung eines anderweitigen Rechtsnachteils
- Abgabe von Erklärungen zu Maßnahmen, die zur Herstellung von Energieversorgungsanschlüssen, Fernsprechteilnehmereinrichtungen oder Rundfunkempfangsanlagen erforderlich sind
Wirtschaftsplan und Rechnungslegung laut § 28 WEG:
Für jedes Kalenderjahr muss der WEG-Verwalter einen Wirtschaftsplan aufstellen, der Angaben zu folgenden Punkten enthält:
- voraussichtliche Einnahmen sowie Ausgaben zur Verwaltung des Gemeinschaftseigentums
- Aufstellung zu den Anteilen der Wohnungseigentümer hinsichtlich der Lasten- und Kostentragung
- Beiträge der einzelnen Wohnungseigentümer zur Instandhaltungsrücklage
Der Verwalter überwacht die monatlich von den Wohnungseigentümern zu zahlenden Hausgelder und erstellt nach Ablauf des Kalenderjahres eine Abrechnung (Was ist Hausgeld? Dabei handelt es sich um Vorschusszahlungen der Wohnungseigentümer zu Verwaltungskosten sowie Nebenkosten wie Strom und Müllabfuhr).
Weitere Aufgaben der WEG-Verwaltung:
Zusätzlich übernimmt der WEG-Verwalter weitere Aufgaben, die sich aus dem Wohnungseigentumsrecht sowie aus dem Verwaltervertrag ergeben. Dazu gehören beispielsweise:
- Einberufung der mindestens einmal jährlich stattfindenden Eigentümerversammlung
- Führung des Versammlungsvorsitzes
- Führung der Beschlusssammlung
- Einstellung und Vergütung eines Hausmeisters etc.
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