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Störung des Haufriedens – Vermieter dürfen Mieter abmahnen und kündigen!


Das Zusammenleben mehrerer Mietparteien in einem Haus erfordert in erster Linie gegenseitige Rücksichtnahme. Wird dieses Gebot missachtet und der Hausfrieden nachhaltig gestört, sodass die Weiterführung des Mietverhältnisses den anderen Mietparteien nicht zugemutet kann, darf der Vermieter den betreffenden Mieter abmahnen und kündigen – sogar fristlos, wenn bestimmte Vorrausetzungen erfüllt sind.

Typische Hausfriedensstörungen und Voraussetzungen einer Kündigung durch den Vermieter

Zu den typischen Hausfriedensstörungen wie Ruhestörung, zählen auch unerlaubte Tierhaltung, das Zustellen von Fluren und Durchgängen, die Missachtung von Reinigungspflichten sowie Beleidigungen und tatsächliche Angriffe. Nach § 569 Abs. 2 BGB setzt die Kündigung wegen einer dieser Störungen allerdings mehrere Punkte voraus:

1. Die Störung muss nachhaltig sein.

Das heißt, die Hausfriedensstörung muss von gewisser Dauer, Häufigkeit und Intensität sein. Vereinzelte Hausfriedensstörungen rechtfertigen keine Kündigung des Mieters!

Tipp: Lassen Sie die betreffenden Hausbewohner „Buch führen“, um die Art, den Zeitpunkt sowie die Dauer der Störung zu protokollieren. Damit haben Sie eine Grundlage zur Abmahnung und Kündigung des Mieters.

2. Die Vertragsfortsetzung ist unzumutbar.

Um festzustellen, ob eine Vertragsfortsetzung für Vermieter unzumutbar ist, wägen die Gerichte alle Gesichtspunkte ab. Für eine Kündigung sprechen dabei unter anderem:

  • eine schwere Pflichtverletzung
  • die starke Beeinträchtigung der Hausbewohner mit gravierenden Folgen
  • vorsätzliches Handeln des betreffenden Mieters
  • der im Haus lebende Vermieter leidet aufgrund einer Krankheit besonders unter der Hausfriedensstörung

Ein erhöhtes Maß an Toleranz ist hingegen aufzubringen, wenn die Hausfriedensstörungen durch Kinder und/oder ohne Verschulden verursacht wurden oder auf Krankheit, das Alter oder die seelische Beeinträchtigung des Mieters beruhen und dieser vorher lange Zeit ordnungsgemäß im Wohnhaus gelebt hat.

3. Der Mieter wurde vorher abgemahnt.

In fast allen Fällen muss der Vermieter den Mieter vor einer Kündigung abmahnen. Ausnahmen bilden gravierende Fälle, wie etwa tatsächliche Angriffe oder schwere Beleidigungen, die zu einer fristlosen Kündigung berechtigen (§ 543 Abs. 3 S. 2BGB).

 

Autorin: Dr. Brigitta Reise

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