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Mietpreisbremse bis 2029 verlängert
Am 10.04.2024 einigten sich die Koalitionspartner SPD und FDP auf eine Verlängerung der Mietpreisbremse bis 2029. Sie soll in Gebieten mit angespannter Wohnungslage sichern, dass Mieten nicht in unermessliche Höhen steigen. Zu diesen Gebieten gehört in Sachsen Leipzig und Dresden.
Was bedeutet die Mietpreisbremse?
1. Begrenzung der Mieterhöhung bei Neuvermietung: Bei der Wiedervermietung von Bestandswohnungen darf die Miete höchstens 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Die ortsübliche Vergleichsmiete wird durch den Mietspiegel der jeweiligen Stadt oder Gemeinde bestimmt.
2. Ausnahmen:
– Erstvermietung nach Neubau: Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurden, sind von der Mietpreisbremse ausgenommen.
– Erstvermietung nach umfassender Modernisierung: Auch Wohnungen, die umfassend modernisiert wurden, können bei der ersten Vermietung nach der Modernisierung ohne Begrenzung der Mietpreisbremse vermietet werden.
Was hat der Vermieter zu beachten?
1. Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete: Der Vermieter muss die ortsübliche Vergleichsmiete kennen, um die zulässige Miete berechnen zu können. Diese kann aus dem Mietspiegel der jeweiligen Stadt oder Gemeinde entnommen werden.
2. Berücksichtigung der 10-Prozent-Grenze: Bei der Festlegung der Miete für eine Neuvermietung darf die Miete maximal 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.
3. Auskunftspflicht: Auf Nachfrage des Mieters muss der Vermieter Auskunft darüber geben, wie die verlangte Miete zustande kommt. Dies umfasst insbesondere Informationen über die ortsübliche Vergleichsmiete und etwaige Gründe für eine höhere Miete (z.B. Modernisierungen).
4. Dokumentation und Transparenz: Es ist ratsam, die Berechnung der Miete und die Einhaltung der Mietpreisbremse gut zu dokumentieren, um im Falle von Streitigkeiten rechtlich abgesichert zu sein.
5. Modernisierungen und Neubauten: Bei umfassenden Modernisierungen oder Neubauten sollten Vermieter die entsprechenden Ausnahmen der Mietpreisbremse beachten und dokumentieren, wann diese Ausnahmen zur Anwendung kommen.
Sonderfälle Indexmiete und möblierte Wohnungen
Die Sonderfälle wurden in „Business Insider“ Ausgabe 15.05.24, anschaulich erläutert:
„Sogenannte Index-Mietverträge werden in Deutschland in letzter Zeit immer beliebter. Vereinfacht erklärt, berücksichtigen diese Verträge die Inflation in Deutschland. Heißt: Sie koppeln die Höhe der Miete an die aktuelle Entwicklung der Inflation, die in den vergangenen beiden Jahren zeitweise deutlich zugelegt hat.
Das hat auch einen Vorteil für Vermieter. Denn: Die Preisbremse gilt nur bei der Ansetzung vom Ausgangspreis der Indexmiete. In den folgenden Jahren kann sich die Entwicklung dann von den übrigen Vergleichsmieten in einer Stadt abkoppeln. Sofern Mieter und Vermieter also einmal einen solchen Indexmietvertrag abgeschlossen haben, hat der Mieter keine großen Möglichkeiten, sich gegen Preisanpassungen im Rahmen der Inflationsrate zu wehren.
Entscheidend für die Berechnung der Anpassung einer Indexmiete ist dabei allein der vom Statistischen Bundesamt ermittelte Preisindex für die Lebenshaltung in Deutschland. Ein anderer Index ist nicht zulässig, betont der Deutsche Mieterbund. Daher können Mieter ganz einfach überprüfen, ob ihr Vermieter richtig gerechnet hat. Preisanpassungen von Monat zu Monat sind bei einer Indexmiete nicht möglich. Das Gesetz schreibt vor, dass die einmal festgesetzte Erhöhung dann mindestens für ein Jahr gelten muss.
Diese Wohnungen sind rechtliche Grauzone
In Deutschland, und vor allem in Großstädten, gibt es immer mehr möblierte Wohnungen im Angebot. Das hat einen Grund: Die Mieten für diese liegen deutlich über denen Immobilie, die ohne Möbel zur Vermietung stehen. Laut des Immobilienportals Immoscout zahlen Mieterinnen und Mieter für möblierte Wohnungen im Durchschnitt fast zehn Euro mehr pro Quadratmeter.
Aber „möblierte Wohnungen unterliegen grundsätzlich in Städten, wo diese Gültigkeit hat, ebenfalls der Mietpreisbremse“, erklärt Loll dem Handelsblatt. Heißt: Die Vermietung einer möblierten Wohnung dürfe nur zehn Prozent über der Miete für vergleichbaren Wohnraum liegen. Laut Mieterbund zumindest dann, wenn die Wohnung im Gebiet einer gültigen Mietpreisbremsen-Verordnung liege und keine Ausnahme vorliege.
Allerdings müssen Vermieter den Aufschlag für die Möbel nicht separat ausweisen. Daher sei es schwierig für den Mieter, die exakte Höhe der Miete zu kontrollieren, erläutert Loll. Der Experte: „Wer glaubt, so ein Mietverhältnis einfach immer fortschreiben zu können, läuft Gefahr, dass er damit vor Gericht scheitert. So etwas geht in der Regel nicht ewig gut.“.“
Rechtliche Folgen bei Verstößen
Bei Verstößen gegen die Mietpreisbremse hat der Mieter das Recht, die überhöhte Miete zurückzufordern und gegebenenfalls zu mindern. Vermieter sollten daher sicherstellen, dass sie die Regelungen der Mietpreisbremse einhalten, um rechtliche Konflikte zu vermeiden.
Zusammengefasst bedeutet die Mietpreisbremse für Vermieter eine sorgfältige Kalkulation und Transparenz bei der Festlegung der Mietpreise. Ein gründliches Verständnis der lokalen Mietspiegel und der gesetzlichen Ausnahmen ist dabei essenziell.