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BHG Urteil: Frühere Immobilien-Abnahme nicht bindend für nachfolgende Erwerber.


Laut einem aktuellen BHG Urteil, können Erwerber einer neuen Eigentumswohnung weder durch eine Teilungserklärung, einen Beschluss oder den Kaufvertrag an die Abnahme des Gemeinschaftseigentums gebunden werden, die bereits vor dem Kauf der Immobilie stattgefunden hat.

Ausgangsituation: Immobilien-Abnahme vor dem Kaufabschluss.

Im konkreten Fall wurde im Jahr 2002 eine Wohnungseigentumsanlage mit 23 Wohnungen sowie Kfz-Stellplätzen errichtet. Nach § 19 GBO sieht die Teilungserklärung vor, dass Wohnungseigentümer bereits in der ersten Eigentümerversammlung eine Abnahme des Gemeinschafteigentums durch ein fachkundiges Ingenieurbüro beauftragen. Die Abnahme durch ein Ingenieurbüro erfolgte im besagten Fall am 25.11.2002, wobei noch nicht alle Wohnungen verkauft waren.

Nach der erfolgten Gemeinschaftsabnahme enthielten die Kaufverträge eine Klausel, wonach die Verjährungsfrist für Ansprüche und Rechte wegen Mängeln am Gemeinschaftseigentum sowohl für den Käufer der Eigentumswohnung, als auch für den Käufer, der die gemeinschaftliche Abnahme durchgeführt hat, zum selben Termin abläuft.

Ein Erwerber, der seine Eigentumswohnung am 15.05.2003 gekauft hatte, beanstandete mehr als fünf Jahre nach der Abnahme Mängel am Gemeinschaftseigentum. Die verantwortliche Wohnungseigentümergemeinschaft verlangte anschließend eine Vorschusszahlung in Höhe von 72.000 Euro für die Mängelbeseitigung vom Bauträger. Dieser weigerte sich jedoch mit der Begründung, dass die Gewährleistungsansprüche verjährt seien und die Abnahme aus dem November 2002 auch für nachfolgende Erwerber bindend wäre.

Bundesgerichtshof entscheidet: Käufer sind nicht an frühere Abnahmen gebunden.

Der Bundesgerichtshof entschied am 12.05.2016, dass die Gewährleistungsansprüche nicht verjährt sind und Käufer von neuen Eigentumsimmobilien nicht an frühere Abnahmen des Gemeinschaftseigentums gebunden sind.

Grund: Mängelansprüche von Käufern neu errichteter Eigentumswohnungen und Häuser richten sich grundsätzlich nach dem Werkvertragsrecht – auch dann, wenn die Immobilie bei Vertragsschluss bereits fertiggestellt war. Aus diesem Grund gilt die fünfjährige Verjährungsfrist nach § 634a Abs. 1 Nr. 2 BGB.

Unwirksam ist auch die Klausel in den Kaufverträgen, wonach frühere Abnahmen für nachträgliche Immobilien-Erwerber verbindlich sein sollen. Die Klausel benachteiligt demnach Erwerber in dem Recht, selbst oder über eine sachverständige Person über die Abnahme entscheiden zu lassen. Zudem sorgt die Klausel für eine unzulässige Verjährungskürzung.

(BGH, Urteil v. 12.5.2016, VII ZR 171/15)

Quelle: Haufe.de vom 14.06.2016

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